Plan d’Exposition au Bruit (PEB) : origine et champs d’application

Chacune des strates qui composent le droit de l’urbanisme résulte des apports d’alluvions déposés par le fleuve des préoccupations d’actualité, quand bien même celles-ci paraissent lointaines de « l’organisation du sol ». Ainsi en décembre 2019 a été adoptée la « loi Mobilités » qui se proposait de reformer la façon de se déplacer sur le territoire. C’est dans ce texte assez lointain des préoccupations habituelles de la matière urbanistique que furent abordés, par opportunité, des sujets « connexes » dont les nuisances sonores à proximité des aérodromes.

1er Juin 2020 : nouvelle règlementation en vigueur, le PEB devient obligatoire.
A ce titre, l’article 94[1] est venu renforcer la réglementation en vigueur[2]. Ainsi au 1er juin 2020, l’article L. 112-11 du Code de l’urbanisme est substantiellement modifié tandis que le Code de la construction et de l’habitation accueille un nouvel alinéa au sein de l’article L. 271-4.

Le premier article énonce : « Lorsque des immeubles bâtis à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et des immeubles non bâtis constructibles situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit font l’objet de location ou de vente, un document informant de cette situation est communiqué au futur acquéreur ou locataire […] »[3].

Tandis que le second précise : « Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes […] un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l’article L. 112-11 du même code »[4].

Pour résumer, certains éléments contenus dans les Plans d’Exposition au Bruit (PEB) viennent enrichir les diagnostics obligatoires à communiquer lors d’une location ou de l’achat d’un bien.

Le PEB en détails : pourquoi et comment ?

C’est l’occasion de rappeler l’objectif du PEB : organiser l’urbanisation autour des aéroports. Le but oxymorique est de ne pas exposer de nouvelles populations aux nuisances sonores dues aux aéronefs, tout en ne bouleversant pas l’économie aéroportuaire.

Pour ce qui nous intéresse d’un point de vue plus juridique, le PEB dans son contenu et ses effets est prévu dans la partie législative du code de l’urbanisme[5], dans un chapitre consacré a

ux servitudes d’urbanisme. Ce document établi par le préfet est doublement opposable, à la fois à toute personne publique ou privée pour tous travaux, constructions, affouillements, etc., Mais également aux autres documents d’urbanisme qui doivent être compatibles avec lui (PLU, Carte communale, etc.).

Surtout, il doit être établi pour certaines catégories d’aérodromes : ceux classés selon le code de l’aviation civile en catégories A, B et C et ceux, civils ou militaires, figurant sur une liste établie par l’autorité administrative compétente de l’État. Il n’est pas évident de chiffrer avec certitudes le nombre d’aéroports concernés. Sur les 600 que compte la France, plus de 200 sont dotés d’un PEB.

Les Zones du PEB

Une fois le PEB adopté, il déploie ses contraintes en matière urbanistique. Pour savoir celles qui s’appliquent, il faut au préalable s’enquérir de la zone du PEB. Celles-ci sont différenciées par le degré de nuisance :

• une zone A de gêne très forte (Lden[6] supérieur ou égal à 70) ;
• une zone B de gêne forte (Lden supérieur à une valeur choisie entre 65 et 62) ;
• une zone C de gêne modérée (Lden supérieur à une valeur choisie entre 57 et 55) ;
• une zone D de gêne faible, obligatoire sur les dix plus grands terrains (Lden supérieur à 50).

Quelques éléments complémentaires

Sans rentrer dans le détail des prescriptions, on peut globalement donner la trame générale qui guide le choix de construire ou pas.

Le principe est l’interdiction de l’urbanisation. Ensuite, ce n’est qu’un jeu d’exceptions selon les zones et le type d’aménagements prévus.

Dans les zones A, les plus restrictives, seuls sont autorisés les logements nécessaires à l’activité aéronautique ou liées à celle-ci, ainsi que les logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone ou des constructions directement liées ou nécessaires à l’activité agricole, à condition d’être dans une zone déjà urbanisée.

À l’inverse dans les zones D, toutes les constructions sont autorisées sous réserve des règles spéciales d’isolation acoustique. Dans toutes les zones et lorsqu’elles sont autorisées, les constructions doivent respecter ces règles d’isolation acoustique[7].

Depu­is le 1er novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). ­­Ce do­ssier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).

Dans un souci de protection du consommateur, le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les Etat des Risques, sur les performances énergétiques (DPE), et nouveauté sur les installations de gaz et électricité. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement collectif.

Prestations :

Diagnostics avant vente :
 
• Le diagnostic amiante avant vente
Repérage des matériaux et de produits contenant de l'aimante dans les immeubles bâtis
Sont concernés les immeubles d'habitations, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

• Le constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)
S'inscrit dans la lutte contre le saturnisme. Sont concernés tous les immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

• L'état relatif à la présence de termites
Vise à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement, il concerne les bâtiments ou partie de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif à usage principal d'habitation. Il est valable dix ans.

• L'état de l'installation intérieure de gaz
Il doit contenir la description de l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimenté par le gaz; l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires; l'aménagement des locaux en fonctionnent les appareils à gaz. Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usages d'habitation d'un immeuble et leurs dépendances. Il doit dater de moins de trois ans.

• L'état de l'installation électrique
Un rapport permet d'identifier les anomalies le cas échéant. Le vendeur n'a aucune obligation de travaux, mais doit transmettre ce rapport à l'acquéreur afin de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

• Etat des Risques 
Mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre.
Depuis le 1er juin 2006, si l'immeuble bâti (maison et immeuble collectif) ou non bâti (terrain) , quel que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret.

• Le message loi Carrez
La mentionne de la superficie de la partie privative d'un logement en copropriété.

Diagnostics avant location :

• Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

• Le diagnostic électrique

• Le diagnsotic amiante 

• Le diagnostic gaz

• ER

• Le mesurage loi Boutin