Depuis le 1er janvier 2023, le risque d’érosion côtière s’affiche. L’état des risques et pollutions se transmet aussi dès la première visite. Pourtant, l’information sur le recul du trait de côte reste ignorée des acquéreurs. Pendant ce temps, les logements préemptés, les délocalisations de biens et les expropriations augmentent, les prix des logements en bord de mer aussi.

ÉROSION DU LITTORAL : 50 000 LOGEMENTS MENACÉS

Le recul du trait de côte sera l’un des points abordés au congrès de l’ANEL (Association Nationale des Élus Littoraux) du 11 au 13 octobre. En effet, 50 000 logements seront détruits ou délocalisés d’ici 2100. Environ un quart du littoral recule à cause de l’érosion. 64 % des côtes sont exposées à un risque de submersion marine. D’ici la fin du siècle, selon le GIEC, l’augmentation du niveau des océans oscillera entre 43 et 84 cm. L’échéance paraît lointaine, mais les communes doivent d’ores et déjà agir face à la montée des eaux. Les maires disposent de différents moyens d’action :

• démolition d’office des bâtiments situés en zone à risque ;
• Délocalisation / relocalisation les habitations dans les terres ;
• Procédures d’expropriation…

Des nouvelles constructions devront également être démolies d’ici 30 à 100 ans, aux frais des propriétaires. Autrement dit, ils devront provisionner le coût de la démolition et remettre le terrain en état. Par ailleurs, la loi Climat Résilience offre aux collectivités un droit de préemption. Elles peuvent acquérir les biens menacés à prix réduit, en appliquant une décote. Cette disposition s’explique par les prix très élevés des biens en bord de mer.

CONTENTIEUX ET CATASTROPHES NATURELLES

Toutes ces décisions, parfois douloureuses à prendre, entraînent d’importants risques de contentieux. Quel propriétaire accepterait volontiers de céder son bien à bas prix à cause de l’érosion du littoral ? Un logement avec accès direct à la mer ou à l’océan s’achète actuellement très cher. La proximité avec la plage fait aussi augmenter le prix de vente. Pourtant, les occupants de ces habitations font face à des risques d’inondations, d’écroulement et de submersion marine.

Beaucoup de propriétaires s’imaginent qu’en cas d’expropriation, ils seront indemnisés. En réalité, ce n’est pas toujours le cas. S’il y a érosion des falaises, le propriétaire exproprié peut espérer être indemnisé par le fonds Barnier. En revanche, l’érosion des dunes n’entre actuellement pas dans les critères d’attribution, le recul du trait de côte non plus. Pourquoi ? Parce qu’un propriétaire peut anticiper cet événement inexorable.

Lors de la démolition de l’immeuble Le Signal, à Soulac-sur-Mer, les 75 copropriétaires ont finalement bénéficié d’une indemnisation. Celle-ci correspondait à 70 % de la valeur initiale de leur logement. Ils ont cependant dû batailler 6 ans pour y avoir droit. Ces enjeux pourraient logiquement entraîner une baisse des prix de l’immobilier ou un recul des ventes sur le littoral. Or il n’en est rien, au contraire. L’attrait pour la mer, également appelé désir de rivage, reste plus fort que le risque.

ÉTAT DES RISQUES ET RESPONSABILITÉS

Actuellement, les élus choisissent d’inscrire ou non leur commune sur la liste de celles exposées à l’érosion du littoral. Les volontaires établissent une cartographie des risques à moyen terme (30 ans) et à long terme (100 ans). Les cartes s’intégreront au PLU (plan local d’urbanisme). Les communes pourront aussi adhérer à un PPA (projet partenarial d’aménagement) recul du trait de côte pour avoir des aides financières de l’État.

Dans ces communes, l’information des acquéreurs et des locataires (IAL) prend une importance particulière. Le renforcement du dispositif IAL inquiétait donc beaucoup certains professionnels de l’immobilier. Auparavant, l’état des risques et pollutions, remis avec le compromis de vente, passait inaperçu. Il arrivait trop tard pour déterminer un processus d’achat. Sa communication au stade de l’annonce et de la première visite laissait ainsi craindre une rétractation, mais que nenni. Les risques côtiers n’influencent pas (encore) la décision d’achat. Ils ne font pas non plus baisser les prix.

Pourtant, les agents immobiliers et les notaires affirment être vigilants quant à l’information fournie aux acquéreurs. Ils sont conscients d’engager leur responsabilité en cas de manquement à leurs obligations. D’ailleurs, contrairement au DPE parfois caché, l’information sur le risque climatique semble présente dans les annonces immobilières. Les acheteurs en font simplement abstraction s’ils peuvent avoir la mer ou l’océan sous les yeux.

QUI SONT LES ACQUÉREURS DE CES LOGEMENTS ?

Eugénie Cazaux, géographe ayant rédigé une thèse sur ces risques côtiers, distingue 3 types d’acquéreurs dans ces zones à risque. Ils sont :

• investisseurs pour mettre le logement en location saisonnière,
• âgés et retraités, ceux qu’elle appelle « les après moi le déluge »,
• très aisés et dictés par un coup de cœur (l’achat plaisir).

De plus, avoir un logement en bord de mer, c’est un signe de réussite sociale. En outre, le dérèglement climatique évoque la sécheresse, la canicule, éventuellement le retrait-gonflement des argiles. Les risques liés à la montée des eaux se conçoivent plus difficilement et semblent toujours lointains. En effet, « Les habitants se disent que la catastrophe arrivera plus tard ou chez les autres. […] Une maison au bord de mer, c’est le rêve d’une vie », explique Eugénie Cazaux. Les contentieux futurs risquent d’être passionnels, à la hauteur du retour à la réalité.

Retrait de la côte les villes de Royan 17200, L'île d'oléron 17, Marennes 17320, 

Communauté d'agglomération Royan Atlantique

Depu­is le 1er novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). ­­Ce do­ssier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).

Dans un souci de protection du consommateur, le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les Etat des Risques, sur les performances énergétiques (DPE), et nouveauté sur les installations de gaz et électricité. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement collectif.

Prestations :

Diagnostics avant vente :
 
• Le diagnostic amiante avant vente
Repérage des matériaux et de produits contenant de l'aimante dans les immeubles bâtis
Sont concernés les immeubles d'habitations, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

• Le constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)
S'inscrit dans la lutte contre le saturnisme. Sont concernés tous les immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

• L'état relatif à la présence de termites
Vise à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement, il concerne les bâtiments ou partie de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif à usage principal d'habitation. Il est valable dix ans.

• L'état de l'installation intérieure de gaz
Il doit contenir la description de l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimenté par le gaz; l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires; l'aménagement des locaux en fonctionnent les appareils à gaz. Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usages d'habitation d'un immeuble et leurs dépendances. Il doit dater de moins de trois ans.

• L'état de l'installation électrique
Un rapport permet d'identifier les anomalies le cas échéant. Le vendeur n'a aucune obligation de travaux, mais doit transmettre ce rapport à l'acquéreur afin de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

• Etat des Risques 
Mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre.
Depuis le 1er juin 2006, si l'immeuble bâti (maison et immeuble collectif) ou non bâti (terrain) , quel que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret.

• Le message loi Carrez
La mentionne de la superficie de la partie privative d'un logement en copropriété.

Diagnostics avant location :

• Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

• Le diagnostic électrique

• Le diagnsotic amiante 

• Le diagnostic gaz

• ER

• Le mesurage loi Boutin